Problemas com animais nos condomínios 

O Código Civil trata de forma genérica do assunto no seu art. 1.336, IV, sendo conveniente, portanto, que o Regulamento Interno cuide das minúcias sobre a circulação do animal nas áreas e coisas de uso comum:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Muitos condomínios trazem estampada na Convenção (ou no Regimento Interno) cláusula que, expressamente e de modo absoluto, proíbe a existência de animais nas unidades autônomas.

Todavia, quando a discussão é levada até o Poder Judiciário, tal cláusula é amenizada (ver a notícia anexa: “proibição de animais em condomínio deve ser relativizada”). Predominantemente, os Tribunais entendem que é possível ter animais no condomínio, mesmo quando da existência de cláusula patentemente proibitiva, desde que:

• o animal seja doméstico;
• o animal tenha porte condizente com a unidade autônoma;
• o animal não cause incômodo de qualquer ordem, seja quanto ao barulho, à segurança e à salubridade.

O Regulamento Interno pode dispor de forma minuciosa e específica sobre o assunto, a saber:        

• Os moradores poderão manter em seus apartamentos, animais domésticos de pequeno porte, de sua propriedade, obedecendo estritamente as seguintes determinações:
• 1.1- Que não coloquem em risco a segurança, a saúde, a salubridade e o sossego dos moradores do condomínio.
• 1.2– Obedecer os cuidados sanitários exigidos pelas leis respectivas e pelas condições de segurança requeridas;
• 1.3 – Cada animal deverá possuir atestado de vacinação assinado pelas autoridades competentes. Tal atestado deverá ser apresentado à Administração sempre que solicitado;
• 1.4 - Os animais não poderão circular no elevador ou áreas consideradas como sociais e em especial nas áreas de lazer”.

Em razão dos inúmeros problemas ensejados por determinadas raças, que diuturnamente recheiam os noticiários policiais, foi editada a Lei Estadual n° 11.531/03, regulamentada pelo Decreto n° 48.533/04, estabelecendo regras de segurança para a posse e condução responsável de cães nas áreas públicas. Ainda sobre o tema, porém, muito mais genérica é a Lei Municipal n° 13.131/01, regulamentada pelo Decreto n° 41.685/02.

Pois bem, sendo causados incômodos pelo animal, poderá o síndico desenvolver o trâmite de aplicação de penalidades com base no art. 1.336, IV, do Código Civil, que no mais das vezes é o seguinte: advertência, notificação com imposição de multa. Se houver reiteração na prática de incômodos, poderá ser aplicada a multa de até 5 (cinco) vezes o rateio mensal prevista no art. 1.337, caput, do Código Civil, desde que ¾ (três quartos) dos condôminos aprovem-na, em assembleia geral.

Caso o problema, ainda assim, não seja solucionado, caberá a propositura da competente ação judicial para o resguardo do direito ao sossego dos condôminos (ação de obrigação de não fazer, cumulada com pedido de cominação de multa e apuração de perdas e danos, podendo ser deduzido requerimento de antecipação de tutela, em virtude da urgência que a infração está a ocasionar). Geralmente, a prova será produzida pelo testemunho dos condôminos vizinhos da unidade causadora dos incômodos, ou mesmo funcionários do condomínio que tenham presenciado o ocorrido.

Em relação ao assunto, importante destacar alguns julgados:

Responsabilidade civil. Imposição de penalidade, pelo mau uso de unidade autônoma, que se   mostrou adequada. Animais que produziam barulho excessivo. Ausência de qualquer irregularidade ou ofensa decorrente da sanção aplicada. Danos morais inexistentes. Improcedência. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP-Apel.  4002349.85.2013.8.26.0604 – Rel. Claudio Godoy – 1ª Câmara de Direito Privado Julg. 10/03/2015).

Direito de Vizinhança. Ação de obrigação de fazer. Tutela antecipada indeferida. Perturbação do sossego público. Barulho causado por latidos, em prédio de apartamentos. Multa diária de R$100,00. Afastamento dos animais que se mostra pertinente, diante do Regimento Interno Condominial. Recurso Improvido. (TJSP- Ap. com Rev. nº 0139492-18.2011.8.26.0100 – 27ª Câm. Direito Privado – Juiz Rel. Campos Petroni – Julg. 21/01/2014).

Direito de Vizinhança. Ação de obrigação de fazer. Perturbação do sossego público. Latidos de cães que alteram a normalidade de vizinhos, todos com mais de 60 anos de idade. Afastamento dos animais que se mostra pertinente. Recurso provido. (TJSP –Agravo Instrumento nº 0134945-70-2013.8.26.0000 – 28ª Câm. De Direito Privado - Juiz Rel. Dimas Rubens Fonseca – Julg. 05/09/2013).

Ação Declaratória. Manutenção de cachorro de pequeno porte em apartamento. Norma proibitiva expressamente prevista na Convenção Condominial. Provas a indicar que o animal afeta o sossego de parte dos moradores do condomínio. No conflito entre os condôminos que não aceitam animais e os demais que anuem, deve prevalecer o disposto na Convenção. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP- Apel. com Revisão nº 0139492-18.2011.8.26.0100 – 2ª Câm. De Direito Privado – Juz Rel. José Joaquim dos Santos – julg. 16/08/2011). Grifamos.

Dessa forma, todos no condomínio, sejam condôminos, ocupantes, moradores e visitantes, devem fiel obediência aos ditames existentes na Convenção ou no Regimento Interno, sob pena de sujeitarem-se ao rigor previsto nas próprias normas (advertência ou multa, a conferir), que são os expedientes de controle das indisciplinas ou infrações.

Depto Jurídico –SECOVI-SP